Seit dem 1. Januar 2016 gilt in Stuttgart eine Satzung, die die Zweckentfremdung von Wohnraum verbietet. Hintergrund ist der Mangel an bezahlbaren Wohnungen. Das Mietspiegelniveau hat sich in Stuttgart zwischen 2000 und 2014 um insgesamt 46,6 Prozent erhöht, während sich die durchschnittliche Nettokaltmiete im Land um 22,3 Prozent verteuerte.
Die Verbraucherpreise stiegen im selben Zeitraum in Baden-Württemberg um 24,6 Prozent. Grundlage für die Satzung ist ein Landesgesetz aus dem Jahr 2013. Die baden-württembergischen Städte Konstanz und Freiburg haben auf dieser Basis bereits eine entsprechende Satzung eingeführt.
Ende des letzten Jahres war der Antrag eines Wohnungseigentümers gescheitert, die Satzung der Stadt Freiburg (Antragsgegnerin) über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum für unwirksam zu erklären. Der 3. Senat des Verwaltungsgerichtshofs Baden-Württemberg (VGH) hatte nach mündlicher Verhandlung den Antrag abgewiesen: Seit der Föderalismusreform 2006 steht den Ländern das Recht zur Gesetzgebung für das Wohnungswesen zu. Auf dieser Grundlage erließ Baden-Württemberg das 2013 in Kraft getretene Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbotsgesetz – ZwEWG). Nach § 2 Abs. 1 ZwEWG können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Gemeinden mit Wohnraummangel), durch Satzung mit einer Geltungsdauer von höchstens fünf Jahren bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Gestützt auf diese Vorschrift hat die Stadt Freiburg eine am 1.2.2014 in Kraft getretene Satzung erlassen, die ein solches grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum enthält.
Der Antragssteller ist Eigentümer eines am Rande der Altstadt der Antragsgegnerin gelegenen, mit zwei Wohngebäuden bebauten Grundstücks. Mit seinem Normenkontrollantrag wendete er sich gegen die Satzung und forderte, dass aus verfassungsrechtlichen Gründen andere Maßnahmen bei der Bekämpfung des Wohnraummangels vorrangig sein müssten. Der Stadt sei es ferner ausschließlich darum gegangen, im Stadtgebiet preisgünstigen Wohnraum für untere und mittlere Einkommen zu sichern. Die Voraussetzung einer „besonderen Wohnraumgefährdung“ sei aber bei Wohnungen ab einer Wohnfläche von ca. 120 m2 im Innenstadtbereich, zu denen seine gehörten, nicht erfüllt. Denn diese seien für diese Einkommensgruppe nicht erschwinglich.
In seiner Urteilbegründung führte der Vorsitzende des 3. Senats zur Antragsabweisung im Wesentlichen aus, die Satzung verstoße nicht gegen höherrangiges Recht. Bei der Stadt Freiburg handele es sich nach den von ihr während des Verfahrens vorgelegten Daten über Bevölkerungsentwicklung, Neubautätigkeit, Entwicklung der Mieten und Kaufpreise in den letzten Jahren zweifellos um eine Gemeinde mit Wohnraummangel im Sinne des § 2 Abs. 1 ZwEWG. Der auf dem Gebiet der Stadt herrschende Wohnraummangel sei entgegen der Ansicht des Antragstellers nicht auf die Versorgung der Bevölkerung mit unterem oder mittlerem Einkommen mit preisgünstigem Wohnraum beschränkt. Die von ihm angenommene Verpflichtung der Stadt, Wohnungen mit einer Wohnfläche von mehr als 120 m2 von dem Anwendungsbereich der Satzung auszunehmen, da solche Wohnungen, deren ortsübliche Kaltmiete mehr als 1.500 € betrage, für Personen mit einem unteren oder mittleren Einkommen ohnehin nicht erschwinglich seien, bestehe deshalb nicht.
Die Satzung der Stadt Freiburg sei auch mit Blick auf § 1 ZwEWG nicht zu beanstanden. Die einer Gemeinde mit Wohnraummangel eingeräumte Satzungsbefugnis stehe nach dieser Vorschrift unter dem Vorbehalt, dass die Gemeinde den Wohnraummangel „nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen“ könne, und sei in diesem Sinn nachrangig. Dafür, dass die Stadt Freiburg dem auf ihrem Gebiet herrschenden Wohnraummangel mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen könne, sehe der Senat jedoch keine Anhaltspunkte. Die Revision wurde nicht zugelassen.
